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Atrium a présenté son baromètre 2010, soit vingt-sept quartiers passés à la loupe concernant la fréquentation, les grandes tendances et les évolutions des loyers immobiliers. Le pouls commerçant de la Région nous est livré.
Mardi dernier, des commerçants, des investisseurs, des représentants de chaînes commerciales, bref, des acteurs de l’immobilier commercial, étaient en séminaire à Bruxelles à l’invitation d’Atrium. En poche (enfin, en sacoche, le travail est volumineux), le baromètre 2010, “Profil et habitudes de consommation du chaland bruxellois”, soit une analyse précise des derniers indicateurs de fréquentation de vingt-sept quartiers commerçants bruxellois, le classement, les grandes tendances, les évolutions depuis trois ans et des indications sur les prix des loyers de l’immobilier commercial à Bruxelles.
Pour chaque quartier est recensé son concept identitaire (son positionnement commercial), son offre commerciale géo-référencée (avec les éléments extérieurs, tels que la facilité d’accès, les transports en commun, les types de boutique...), l’analyse des flux piétons (par tronçon, par jour, avec indication de temps) et enfin le profil et les recommandations des clients (les raisons de leur visite, leur relation au quartier, ce qu’ils ressentent et espèrent).
Plusieurs centaines de milliers de chalands fréquentent chaque jour les quartiers commerçants de la Région de Bruxelles-Capitale. Qui sont-ils ? Pourquoi viennent-ils dans tel ou tel quartier, comment les ressentent-ils ? Quels sont les quartiers les plus attirants pour eux ? Autant de questions clés à se poser avant d’ouvrir une enseigne. Les réponses à ces questions permettent d’avoir une vision plus claire des quartiers de Bruxelles. Ville polycentrique par excellence, l’offre commerciale se répartit sur le centre-ville et de nombreux quartiers en première et seconde couronne.
Et les marques internationales ?
Pas (encore) de Gap, pas de Stradivarius : Bruxelles ne possède pas comme Paris ou Londres la “gamme” de grandes enseignes internationales . Pourquoi ? “Bruxelles quitte peu à peu sa peau de capitale “régionale” pour endosser son rôle de capitale de l’Europe. Nous avons eu beaucoup de contacts fructueux au Mapic avec les enseignes internationales, qui sont de plus en plus convaincues qu’il faut qu’elles soient présentes au cœur de l’Europe. Les choses devraient changer d’ici peu.” L’effet marque a un gros impact sur les quartiers commerçants. La chaussée d’Ixelles a vu ces dernières années l’arrivée de Zara et autres enseignes populaires, ce qui s’est directement ressenti en termes de flux de fréquentation : + 18 % entre 2007 et 2008. Un des problèmes que rencontre Bruxelles est le petit parcellaire : l’offre maximum d’une surface commerciale dans les quartiers “historiques” est de 150 à 200 m² ; de nos jours, les grandes enseignes estiment avoir besoin d’environ 300 m². La solution est de faire éclore d’autres quartiers commerçants dans des zones plus dégagées, comme Bockstael, par exemple.
Le premier tronçon de la rue Dansaert, une valeur sûre au niveau commercial.(Courtesy of Hotel Orts)
Les vitrines attirent le chaland.(Ph. Martin Ringlet)
Shopping sur le boulevard de Waterloo pour plus de
3 000 personnes par jour.(Ph. Olivier Van de Kerchove)
A la loupe - 27 quartiers
Bruxelles-Congrès, Bruxelles Dansaert, Bruxelles Grand-Place, Bruxelles-Marolles, Bruxelles-Midi Lemonnier, Bruxelles-Mont des Arts, Bruxelles Rue Neuve, Bruxelles-Sablon, Bruxelles St-Jacques, Bruxelles Vismet, Boekstael, Cureghem, Anderlecht & St-Gilles-Midi, Anderlecht & Molenbeek-Chaussée de Ninove, Anderlecht-St-Guidon, Etterbeek-La Chasse, Forest-St-Denis, Ixelles-Flagey, Ixelles-Louise, Porte de Namur, Jette-Miroir, Molenbeek-Karreveld, Molenbeek-Centre, St-Gilles-Centre, St-Josse-Madou, Schaerbeek-Brabant, Schaerbeek-Helmet.
Pourquoi 27 ?
Il y a bien sûr plus de vingt-sept quartiers commerçants dans l’ensemble des
dix-neuf communes. Uccle-Xavier-De Bue, Etterbeek-Tongres, Ixelles-Bailli, par exemple, ne figurent pas dans la liste. “Notre mission concerne pour l’instant le centre-ville,
la première couronne et une partie de la deuxième. En principe, la Région entend nous doter de moyens permettant de couvrir à terme l’ensemble des quartiers commerçants. Mais les budgets ne sont pas encore alloués”, explique Pierre-Yves Bolus, le directeur d’Atrium. Atrium existe depuis 2006 et a pour mission de favoriser l’investissement dans la ville par les habitants, les commerçants, les propriétaires, les pouvoirs publics locaux et les investisseurs. Le plan 2006-2008 intitulé “Bruxelles, un avenir et une ambition pour les quartiers commerçants” définit toujours la vision de la Région du développement des quartiers commerçants, avec des objectifs
et des mesures opérationnelles qui forment une stratégie transversale de développement urbain.
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E.W.
Flagey, en plein développement.(Ph. Fabian Dedave)
Le potentiel de la ville
A Bruxelles s’arrêtent chaque jour 400 000 navetteurs. Deux millions et demi
de touristes s’y arrêtent par an, et d’ici 2013, 200 000 congressistes séjouneront dans la capitale grâce au centre de congrès Square. Les prix au m²/an sont
au maximum de 1 680 €, ce qui place la ville bien en-dessous des autres capitales : sur les Champs-Elysées ou Fifth Avenue, on monte à 15 000 €/m²/an !
L’un des attraits de la ville (et non des moindres) réside aussi dans sa non-standardisation. “Nous entendons bien sûr attirer de grandes marques, mais on encourage aussi les projets audacieux, les enseignes originales, les commerces d’artisanat et les enseignes indépendantes. Nous voulons que Bruxelles soit plurielle, vivante, mosaïque et pas écrasée par le commerce de masse. Ainsi, nos collègues anglais se désolent : dans toutes les villes moyennes ou grandes du pays, on retrouve dans les artères commerçantes la même liste comprenant les mêmes trente magasins standards. Cette standardisation empêche les mouvement d’une ville à une autre, c’est un problème chez eux”, explique Pierre-Yves Bolus.
Comparatifs
Les plus chers
La rue Neuve est l’artère la plus chère, avec des loyers commerciaux
de 1 680 €/m²/an. Suivent ensuite le boulevard de Waterloo, avec un loyer annuel moyen par m² (pondéré) de 970 €.
Ensuite, la rue des Fripiers (850 €/m²/an) et l’avenue de la Toison d’Or (830 €/m²/an), soit près de 10 000 € par mois pour des surfaces d’un peu moins de 200 m². En troisième catégorie, on trouve la rue Marché aux Herbes (790 €/m²/an), le premier tronçon de la rue Dansaert (720 €/m²/an) et le Sablon (700 €/m²/an): d ans les rues avoisinantes, on peut trouver des loyers à 2 500 €, mais sur la place, on monte directement à 10 000 €/mois !
Les moins chers
Les rues Haute et Blaes, où les loyers varient entre 150 € et 190 €/m²/an. Le boulevard Lemonnier et le quartier Congrès pratiquent des prix similaires.
Enfin, les rues Van Artevelde, de Flandre et le dernier tronçon de la rue Dansaert (entre 100 € et 150 €/m²/an), même si les biens exceptionnels présentent des prix nettement plus élevés.
Les plus fréquentés
La rue Neuve domine largement, avec une moyenne de 53 000 passants par jour. La chaussée d’Ixelles est juste derrière, avec près de 30 000 passants, la rue des Fripiers suit avec près de 26 000 passants et la rue de Brabant compte près de 25 000 passants.
De belles opportunités
Avec ce baromètre, les grandes tendances se profilent, qui bougent peu. La rue Neuve est la zone shopping la plus chère, la plus achalandée, la plus recherchée par les enseignes ; le boulevard de Waterloo attire beaucoup moins de monde, mais à haut potentiel de revenus, etc. Mais Atrium en tire également leur vision d’avenir pour certains quartiers.
En croisant les données, de beaux potentiels se dégagent dans la rue des Tanneurs (loyers abordables, connexion directe avec les chalands de Dansaert), la place Fontainas commence à tirer son épingle du jeu (le Moeder Lambic s’y est installé avec ses 46 bières à la pression, par exemple) et dans quelques années, ce sera un quartier “hype”.
La place Boeckstael est placée sur un nœud RER et a pour elle l’espace manquant au centre-ville : Atrium croit en son fort développement dans les prochaines années.
La chaussée de Louvain, à proximité des bureaux européens et d’une grande densité d’habitants, se développe sans cesse, avec des prix modérés |
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